Иск о понуждении заключить договор. Заявление о понуждении заключения договора. Иски о понуждении заключения договора аренды земельного участка

ГК РФ заключение договора должно быть добровольным. Понуждение к его заключению возможно только тогда, когда соответствующая обязанность предусмотрена законодательством или добровольно принятым на себя обязательством сторон сделки, а одна из сторон уклоняется от заключения договора.

К наиболее распространенным случаям понуждения к заключению договора аренды можно отнести следующие:
- неисполнение обязанности по заключению основного договора на основании предварительного;
- досрочное расторжение договора аренды арендодателем при наличии действующего договора субаренды;
- отказ арендодателя в заключении договора аренды государственного или муниципального имущества с арендатором, обладающим преимущественным правом на заключение договора аренды.
В первом случае обязанность сторон по заключению договора вытекает из условий предварительного договора. Так, согласно ч. 4 ст. 429 ГК РФ основной договор должен быть подписан сторонами в срок, указанный в предварительном договоре, а при отсутствии соответствующего указания - в течение одного года с момента заключения предварительного договора.
В случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. В этом случае договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора (п. 5 ст. 429 , п. 4 ст. 445 ГК РФ).
Досрочное расторжение договора аренды по инициативе арендодателя согласно ч. 1 ст. 618 ГК РФ также предоставляет стороне сделки, в данном случае субарендатору, право предъявить к арендодателю требование о понуждении к заключению с ним договора аренды на срок, оставшийся по договору субаренды (Постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 23.09.2015 N Ф01-3491/2015 по делу N А82-12579/2014).
Субарендатор имеет преимущественное право на заключение договора аренды только в случае согласия собственника. В противном случае суд откажет в иске о понуждении к заключению договора аренды (Постановление ФАС Поволжского округа от 18.07.2014 по делу N А57-15203/2013 - отказано во встречном иске, поскольку Определением Верховного Суда РФ от 14.11.2014 N 306-ЭС14-1191 отказано в передаче дела для пересмотра данного Постановления).
Однако данным правом субарендатор обладает лишь в том случае, если договор субаренды был заключен на срок, не превышающий срок договора аренды, и арендодатель при даче согласия на заключение договора субаренды не установил иной срок его возможного действия (информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66, п. 15 Обзора практики разрешения споров, связанных с арендой).
Своим правом субарендатор может воспользоваться при условии, что субарендатор в связи с досрочным расторжением договора аренды направил арендодателю уведомление о желании заключить договор аренды на срок, оставшийся по договору субаренды.
Правом на понуждение арендодателя заключить договор обладает также арендатор муниципального или государственного имущества, обладающий преимущественным правом на заключение договора на новый срок.
Часть 10 ст. 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" (далее - Закон о защите конкуренции), регулирующей особенности порядка заключения договоров в отношении государственного и муниципального имущества, предусматривает, что арендодатель не вправе отказать арендатору в заключении на новый срок договора аренды, за исключением следующих случаев:
1) принятие в установленном порядке решения, предусматривающего иной порядок распоряжения таким имуществом;
2) наличие у арендатора задолженности по арендной плате за такое имущество, начисленным неустойкам (штрафам, пеням) в размере, превышающем размер арендной платы за более чем один период платежа, установленный договором аренды.
Пленум ВАС РФ разъяснил, что, если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок и с другим лицом такой договор не заключил, арендатор вправе обратиться в суд в порядке ч. 4 ст. 445 ГК РФ (п. 4.5 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды") (далее - Постановление Пленума ВАС РФ N 73).
Арендатор может воспользоваться своим правом, если отсутствуют обстоятельства, указанные в ч. 10 ст. 17.1 Закона о защите конкуренции, а также если арендатором в соответствии с ч. 1 ст. 621 ГК РФ было направлено арендодателю уведомление о желании заключить новый договор аренды (п. 2 Постановления Пленума ВАС РФ N 73).
Порядок понуждения к заключению договора аренды
Правила заключения договора в обязательном порядке содержатся в ст. 445 ГК РФ. Так, если иное не предусмотрено законом или договоренностью сторон, сделка должна быть акцептована одной стороной в течение тридцати дней со дня получения оферты от другой стороны.
Таким образом, заинтересованная сторона перед подачей заявления в суд должна направить другой стороне требование о заключении договора.
Согласно ст. 126 АПК РФ наряду с исковым заявлением в суд необходимо представить:
- документы, подтверждающие отправку ответчику копии искового заявления со всеми приложениями;
- квитанцию об уплате госпошлины;
- документы, подтверждающие отказ ответчика от заключения договора;
- документы, подтверждающие регистрацию заявителя - юридического лица или индивидуального предпринимателя;
- доверенность, если документы подаются представителем;
- проект договора (если предметом требования является понуждение к заключению договора);
- выписки из ЕГРЮЛ в отношении истца и ответчика.
Представленные доказательства должны подтверждать:
- вытекающую из закона или договора обязанность ответчика заключить договор с истцом;
- факт направления уведомления истцом ответчику о необходимости заключить договор;
- факт отказа или уклонения ответчика от заключения договора.
Помимо этого, документы должны содержать условия, на которых планируется заключить договор.
В случае удовлетворения требования договор считается заключенным на указанных в решении суда условиях и с момента вступления его в законную силу (

Такое положение часто включается в договоры поставки (преимущественное право покупателя на приобретение товаров у определенного поставщика в течение определенного срока), договоры проката, договоры аренды транспортного средства (преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок). Статья 445 ГК РФ наделяет лицо правом обратиться в суд с иском о понуждении заключить договор только в случае, если обязанность заключить договор прямо предусмотрена ГК РФ или законом.Как же быть в том случае, если обязанность заключить договор предусмотрена соглашением сторон? Буквально толкуя ГК РФ, можно говорить о том, что и лицо, являющееся арендатором по договору аренды, не может избрать такой способ защиты права, как обращение в суд с иском о понуждении заключить договор аренды на новый срок.

Как составить иск о понуждении к заключению договора?

В частности, публичный договор заключается в следующих случаях:

• с частным предпринимателем или юридическим лицом, выигравшим торги;
• с банком при открытии расчетного счета;
• с лицом, которое подписало предварительный договор;
• с государственным фондом при проведении купли-продажи приватизационного имущества, если лицо, заключающее контракт, стало победителем в соответствующем конкурсе;
• с компанией-монополистом, производящей отдельные виды продукции, при организации продуктовых поставок для федеральных нужд.

В соответствии с Гражданским кодексом, уклоняющейся стороне направляется оферта – проект официального договора. В 30-дневный срок лицо обязано рассмотреть предлагаемые условия и дать официальный ответ.

Когда не допускается ?

Образец иска о понуждении исполнить договор об использовании ж.д транспорта. Образец искового заявления о понуждении заключения договора ОСАГО. Когда не стоит обращаться в суд? Любой спор можно решить, не доводя до суда.

Основным и главным шагом к решению проблемы является желание её решить. Рассмотрим конкретный случай. Многие автомобилисты знают о стоимости страховки. Но не все и осведомлены, что её львиная часть складывается из дополнительных услуг, имеющих конкретно к страхованию авто весьма отдаленное отношение (А это нарушение 16 статьи Закона о защите прав потребителя).

Поэтому готовы выкладывать круглую сумму за эту услугу. А вот те, которые не хотят оплачивать лишнее, сталкиваются с отказом в страховании, например, из-за отсутствия бланков. Статья 16.

Особенности иска о понуждении к заключению договора

Инфо

Отказаться от заключения договора все же возможно, если имеются существенные причины, которые действующее законодательство трактует как серьезные основания для отказа. Например, предприятие разорилось и не может обеспечить потребителя каким-либо товаром или услугой. Согласно положениям статьи 445 ГК РФ, если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

Однако возможность к заключению понуждения договоров весьма ограничена. Например, статья 426 ГК РФ устанавливает обязательность заключения коммерческой организацией публичного договора. Статья 429 ГК РФ содержит правило об обязательности заключения для сторон, заключивших предварительный договор, основного договора.

Понуждение к заключению договора

Судья будет обращать свое внимание именно на пункты приложенных договоров и соглашений. Поэтому, отнеситесь ответственно, к сбору следующих документов:

• квитанция об уплате государственной пошлины (Если нет возможности оплатить сразу, можно в заявлении попросить судью отменить или отложить оплату. В ряде случаев закон такой момент предусматривает);
• копия уведомления о вручении досудебного письма с вашими требованиями второй стороне конфликта или копии самого документа (договора, соглашения, протокола, заявления) с отметкой о приеме;
• копии: предварительного договора, основного договора, протокола разногласий если он есть;
• документы, подтверждающие наличие предоплаты, если она была (например, при договоре купли – продажи).

Образец искового заявления о понуждении исполнения договора в соответствии с условиями предварительного договора.

Понуждение к заключению договора

Например, Постановление ФАС СЗО от 3 марта 2004 года по делу N А21-6077/03-С1.Именно такие действия могут быть квалифицированы судом как уклонение от заключения договора по смыслу п. 4 ст. 445 ГК РФ. Следовательно, требование о понуждении заключить договор не может быть заявлено, если протокол разногласий был направлен обязанной стороне, но она отклонила предложенные условия или вообще не направила извещение о результате рассмотрения разногласий. В таком случае применяется способ защиты, предусмотренный п.
2 ст. 445 ГК РФ. Во всех иных случаях нарушения обязанной стороной любых требований ст. 445 ГК РФ необходимо обращаться в суд с требованием о понуждении заключить договор.Специальное указание ГК РФ на возмещение причиненных уклонением от заключения договора убытков излишне, здесь действуют общие нормы ГК РФ о возмещении убытков (ст. 15 ГК РФ).

Принуждение к заключению договора

Внимание

Отказ от заключения договора - чем грозит? В случае отказа от подписания (заключения) договора одним из последствий уклонения от заключения договора является возмещение убытков, связанных с уклонением другой стороны от заключения договора. В случае если требование истца будет удовлетворено, неправомерно отказавшее в заключении договора лицо будет обязано заключить договор, возместить все судебные расходы. Если предварительным договором предусматривалась неустойка, то она также может быть взыскана.

Если вам нужен юрист или адвокат по делам о принуждении к заключению договора, позвоните нам по телефону. Вы можете задать вопрос юристу прямо на нашем портале. Мы проводим платные юридические консультации и предоставляем юридические услуги по судебному представительству в Екатеринбурге и других регионах.

Консультация юриста с помощью онлайн - консультанта предоставляется бесплатно.
Недействительность условий договора, ущемляющих права потребителя

1. Условия договора, ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами Российской Федерации в области защиты прав потребителей, признаются недействительными. Если в результате исполнения договора, ущемляющего права потребителя, у него возникли убытки, они подлежат возмещению изготовителем (исполнителем, продавцом) в полном объеме.
2. Запрещается обусловливать приобретение одних товаров (работ, услуг) обязательным приобретением иных товаров (работ, услуг). Убытки, причиненные потребителю вследствие нарушения его права на свободный выбор товаров (работ, услуг), возмещаются продавцом (исполнителем) в полном объеме.

Понуждение к заключению договора как правильно обратится в суд

• Главная
• Услуги
• Арбитражные дела
• Понуждение к заключению договора

В настоящее время существует много законных способов понуждения к заключению договора. Договор - это соглашение двух или нескольких лиц о возникновении, изменении или прекращении гражданских правоотношений, назначение которого состоит в том, что он служит самостоятельным основанием возникновения обязательств. Статья 1 ГК РФ к числу основных начал гражданского законодательства относит свободу договора.

Статья 421 названного Кодекса, регламентирующая свободу договора, предусматривает, что граждане и юридические лица свободны в заключение договора, понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.
При передаче заявления лично не забудьте получить копию с отметкой о принятии. К заявлению приложите следующий пакет документов:

1. Копия паспорта.
2. Технический паспорт авто, свидетельство о регистрации, и прочее (тоже копии).
3. Карта диагностики.
4. Копии водительских удостоверений лиц, которые смогут управлять страхуемым автомобилем.

Страховая организация, в которую вы обратились, по закону не имеет права вам отказать, так как речь идет о публичном договоре, и для ответа у неё есть 30 рабочих дней. Если в течение этого срока в ответном письме вам пришел договор, но с дополнительными требованиями/услугами, в которых нет нужды, вы можете написать протокол разногласий, ссылаясь на 16 статью Закона о защите прав потребителя.
Если ответа не последовала (просто тишина), или пришел официальный отказ, можете обратиться в другую организацию.
Статья 615 ГК РФ предусматривает предоставление арендатору право с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем). Разрешая споры о понуждении к заключению договоров купли-продажи земельных участков, суды руководствуются положениями статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации, согласно которой гражданам и юридическим лицам, являющимся собственниками объектов недвижимости, предоставлено исключительное право на приватизацию земельных участков, на которых эти объекты расположены, или приобретение права аренды на данные участки. Последствия для лица, уклоняющегося от заключения договора В случае не соблюдения срока рассмотрения проекта соглашения или протокола разногласий, сторона, отправившая их, вправе обратиться в судебный орган для урегулирования спорного вопроса.

Договор - это соглашение двух или нескольких лиц о возникновении, изменении или прекращении гражданских правоотношений, назначение которого состоит в том, что он служит самостоятельным основанием возникновения обязательств. Статья 1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ, Кодекс) к числу основных начал гражданского законодательства относит свободу договора. Статья 421 названного Кодекса, регламентирующая свободу договора, предусматривает, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора, понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством. Согласно положениям статьи 445 ГК РФ, если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. Однако возможность к заключению понуждения договоров весьма ограничена. С учетом срочного характера арендных обязательств представляется интересным в сфере рассматриваемой проблемы вопрос о праве арендатор а на возобновление арендных отношений.

Иски об обязании заключить договор аренды на новый срок

Гражданский кодекс РФ сохранил за арендатором, надлежащим образом исполняющим свои обязанности, преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок, однако воспользоваться своим правом арендатор может лишь при условии письменного уведомления, которым он известит арендодателя о своем желании заключить новый договор до истечения срока прежнего. Данное уведомление приобретает решающее значение лишь в случае, когда арендодатель отказывает арендатору в заключении договора на новый срок и вместе с тем заключает договор аренды с иным лицом. Федеральным арбитражным судом Северо-Западного округа рассмотрены кассационные жалобы по ряду дел, связанных с исками об обязании заключить договор аренды на новый срок.

Предприниматель обратился в Арбитражный суд Вологодской области с иском к потребительскому обществу о признании за ним преимущественного права на заключение договора аренды нежилого помещения и обязании ответчика заключить с ним договор аренды на новый срок. Решением, оставленным без изменения апелляционной инстанцией, в иске отказано. Постановлением кассационной инстанции судебные акты оставлены без изменения. При этом кассационная инстанция сослалась на положения статьи 621 ГК РФ, предусматривающей при прочих равных условиях наличие у арендатора, надлежащим образом исполнявшего свои обязанности, преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок, но не устанавливающей права требовать от арендодателя заключения такого договора и соответствующей обязанности последнего. Кассационный суд указал на отсутствие в материалах дела доказательств того, что ответчик заключил либо намеревался заключить договор аренды спорного помещения с каким-либо другим лицом и что преимущественное право истца на заключение договора на новый срок кем-либо оспорено. Также было признано обоснованным отклонение судом ссылки предпринимателя на решение общего собрания пайщиков об обязании председателя совета потребительского общества заключить с предпринимателем договор аренды спорного помещения, поскольку такое решение не является тем основанием, в соответствии с которым согласно статьям 421 и 445 ГК РФ арбитражный суд вправе понудить сторону заключить договор (дело № А13-5245/00-13). Комитет по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга (КУГИ) обратился в арбитражный суд с иском к общественной организации об истребовании из незаконного владения ответчика нежилых помещений путем выселения организации из занимаемых помещений. Ответчик заявил встречный иск о понуждении КУГИ заключить договор аренды спорных помещений. Решением суда организация выселена из занимаемых помещений, в удовлетворении встречного иска отказано. Постановлением апелляционной инстанции решение суда отменено в части отказа в удовлетворении встречного иска, иск организации оставлен без рассмотрения. Кассационная инстанция отменила постановление апелляционной инстанции в части отмены решения суда и оставления без рассмотрения иска организации. Решение суда в части отказа в удовлетворении встречного иска оставлено в силе. В остальной части решение и постановление апелляционной инстанции оставлены без изменения. При этом кассационная инстанция сослалась на обоснованность вывода суда первой инстанции, не установившего необходимых условий для реализации арендатором своего преимущественного права, об отсутствии в силу статьи 621 ГК РФ у организации права понудить КУГИ к заключению договора, поскольку нормы, предусматривающей такую обязанность для арендодателя, не установлено, и указала на необоснованность применения в данном случае статьи 445 ГК РФ, регламентирующей порядок заключения договора, когда у одной из сторон существует обязанность его заключить (дело № А56-31521/02). Общество с ограниченной ответственностью обратилось в арбитражный суд Псковской области с иском к Комитету по управлению муниципальным имуществом (КУМИ), с учетом уточнения исковых требований, о признании за ним права на заключение договора аренды нежилого помещения, обязании ответчика заключить с ним договор аренды вышеуказанного помещения на новый срок на условиях договора с победителем торгов, ссылаясь на преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок в соответствии с пунктом 1 статьи 621 ГК РФ. Решением суда в иске отказано. Кассационная инстанция принятое решение оставила без изменения, сославшись на статьи 421, 621 ГК РФ и указав на то, что наличие обязанности арендодателя заключить договор аренды на новый срок ограничивало бы предоставленное собственнику пунктом 2 статьи 209 названного Кодекса право распоряжаться по своему усмотрению принадлежащим ему имуществом (дело № А52/2936/2000/1).

Таким образом, в силу статьи 621 Гражданского кодекса РФ арендатору не предоставлено право требовать в судебном порядке заключения с ним договора аренды на новый срок, поскольку данной нормой при отсутствии определенных обстоятельств предусмотрено только право арендатора требовать перевода на себя прав и обязанностей по договору аренды или возмещения убытков.

Иски об обязании заключить договор на основании субаренды

Иначе разрешается вопрос о понуждении к заключению договора аренды имущества, находящегося в пользовании субарендатора. Статьей 615 ГК РФ арендатору предоставлено право с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем). Договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий договор аренды. В соответствии со статьей 618 названного Кодекса, если иное не предусмотрено договором аренды, досрочное прекращение договора аренды влечет прекращение заключенного в соответствии с ним договора субаренды. В этом случае субарендатор имеет право на заключение договора аренды на имущество, находившееся в его пользовании в соответствии с договором субаренды только в пределах оставшегося срока аренды, на условиях, соответствующих условиям прекращенного договора аренды.

Акционерное общество (субарендатор) обратилось в арбитражный суд с иском к другому акционерному обществу об обязании заключить с ним договор аренды помещения на срок с 31.05.2000 по 30.06.2000. В обоснование своих требований истец сослался на то, что договор аренды помещения, заключенный на срок до 30.06.2000 между ответчиком и обществом с ограниченной ответственностью (арендатор), расторгнут по обоюдному соглашению сторон. Решением, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции, в иске отказано. Постановлением кассационной инстанции судебные акты оставлены без изменения. При этом кассационная инстанция указала, что истец мог требовать заключения с ним договора только на срок до 30.06.2000, поскольку договор субаренды ограничен названной датой, и, поскольку требование о заключении договора аренды на период с 31.05.2000 по 30.06.2000 предъявлено после истечения указанного срока, признала правильным вывод суда об отказе в иске об обязании ответчика заключить с истцом договор аренды в пределах оставшегося срока субаренды на условиях, соответствующих условиям прекращенного договора аренды. Общество с ограниченной ответственностью («Арт Холл») обратилось в арбитражный суд с иском к другому обществу с ограниченной ответственностью (Торговый дом) и администрации местного самоуправления (Администрация) о признании недействительным договора аренды нежилых помещений в части определения площади, арендуемой Торговым домом у Администрации, и обязании Администрации заключить с обществом «Арт Холл» договор аренды помещения, включающего в себя площади торгового зала на срок до 27.12.02. Решением суда первой инстанции иск удовлетворен. Постановлением апелляционной инстанции решение отменено и в иске отказано. Из материалов дела видно, что Администрация (арендодатель) и Торговый дом (арендатор) заключили договор от 29.12.01 аренды муниципального имущества - нежилого здания. Согласно условиям названного договора Торговому дому было предоставлено право самостоятельно сдавать в субаренду третьим лицам 50% арендуемых площадей, на основании чего Торговый дом 27.01.02 заключил договор субаренды части помещений с обществом «Арт Холл» на срок с 27.01.02 по 27.12.02. Администрация и Торговый дом заключили договор аренды муниципального имущества от 11.02.02, в соответствии с которым Администрация передала Торговому дому в аренду упомянутое нежилое здание и подписала соглашение от того же числа о расторжении договора аренды от 29.12.01 с момента государственной регистрации договора аренды от 11.02.02 № 40. Данный договор (от 11.02.02) зарегистрирован 15.02.02 в ГУЮ «Центр государственной регистрации на недвижимое имущество и сделок с ним», помещения переданы Торговому дому по акту приема-передачи. Полагая, что действие договора субаренды от 27.01.02, заключенного между обществом «Арт Холл» и Торговым домом, прекращено с 15.02.02, истец обратился к Администрации с упомянутым требованием о заключении с ним договора аренды помещений, занимаемых истцом на основании договора субаренды, в пределах оставшегося срока. Данное требование Администрация оставила без удовлетворения. Суд первой инстанции обоснованно счел подлежащим удовлетворению требование истца о заключении с ним договора аренды в судебном порядке в соответствии с требованиями гражданского законодательства, поскольку в данном случае имело место нарушение предоставленного статьей 618 ГК РФ права истца на заключение с Администрацией договора аренды имущества, находившегося в его пользовании в соответствии с договором субаренды, в пределах оставшегося срока субаренды, на условиях, соответствующих условиям прекращенного договора от 29.12.01. Договор от 11.02.02 в части передачи в аренду Торговому дому помещений площадью 277,9 кв. м, занимаемых обществом «Арт Холл», обоснованно признан судом первой инстанции неправомерным как противоречащий положениям той же - 618 - статьи ГК РФ. С учетом указанного кассационная инстанция оставила в силе решение суда первой инстанции, отменив постановление апелляционной инстанции как принятое с неправильным применением норм материального права (дело № А26-4736/02-16). Закон предусматривает возможность обращения заинтересованной стороны в суд с иском о понуждении другой стороны, обязанной заключить договор аренды, к заключению соответствующего договора в пределах оставшегося срока субаренды на условиях, соответствующих условиям прекращенного договора аренды.

Иски о понуждении заключения договора аренды земельного участка

Вопрос о понуждении к заключению договора аренды земельного участка в связи с переходом права собственности на расположенную на данном участке недвижимость в судебной практике разрешался по разному. Федеральным законом от 16.04.01 № 45-ФЗ «О внесении изменений в Гражданский кодекс Российской Федерации и Федеральный закон «О введении в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», официально опубликованным 28.04.01 в «Российской газете» № 84, с указанной даты (28.04.01) введена в действие глава 17 названного Кодекса, за исключением норм, касающихся сделок с земельными участками сельскохозяйственных угодий и введенных в действие с принятием Земельного кодекса Российской Федерации и Закона от 24.07.02 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения». Ранее согласно статье 37 действовавшего Земельного кодекса РСФСР (1991 года) при переходе права собственности на строение, сооружение или при передаче их другим предприятиям, учреждениям, организациям и гражданам вместе с этими объектами переходило и право пожизненного наследуемого владения или право пользования земельными участками. Однако ни данной нормой, ни другими правовыми актами вопрос заключения аренды земельного участка в случае перехода права собственности на находящуюся на земельном участке недвижимость не регулировался. Требование об обязании заключить договор аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности, в этом случае могло быть основано только на пункте 4.6 Основных положений государственной программы приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации после 1 июля 1994 года, утвержденных Указом Президента Российской Федерации от 22.07.94 № 1535 и Указом Президента Российской Федерации от 16.05.97 № 485. В соответствии с пунктом 4.6 Основных положений собственники приватизированных государственных (муниципальных) предприятий, иные собственники зданий, сооружений, помещений наделялись исключительным правом по своему выбору приобрести в собственность занимаемые земельные участки (долю земельного участка) либо взять их в долгосрочную аренду. При этом при разрешении споров о понуждении новым собственником заключить договор аренды земельного участка, на котором находился приобретенный объект, суд исходил из того обстоятельства, м ожет ли данный объект быть отнесен к недвижимому имуществу.

Так, акционерное общество обратилось в арбитражный суд с иском к Комитету по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга (КУГИ) о понуждении к заключению договора аренды земельного участка на условиях предлагаемого проекта договора. В обоснование своих требований истец сослался на приватизацию им двух ангаров, находящихся на спорном земельном участке, и указал, что в соответствии с законодательством о приватизации и статьей 37 Земельного кодекса РСФСР он вправе требовать заключения с ним договора аренды земельного участка. Решением суда исковые требования в части заключения договора аренды удовлетворены. Кассационная инстанция, отменяя обжалуемый судебный акт, исходила из недоказанности истцом того, что упомянутые ангары могут быть отнесены к объектам недвижимости, отвечающим требованиям статьи 130 ГК РФ, указав при этом, что истец в данном случае должен доказать не только то обстоятельство, что он приватизировал ангары, а также и отнесение их к объектам недвижимости (дело № А56-17718/99). Статьей 35 действующего в настоящее время Земельного кодекса РФ 2002 года предусмотрено, что при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящееся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на пользование соответствующей частью земельного участка, занятой объектом недвижимости и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник. Согласно изученной практике разрешаемые судами в настоящее время споры рассматриваются с учетом данной нормы. Общество с ограниченной ответственностью обратилось в арбитражный суд с иском к Комитету по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга (КУГИ) о понуждении заключить договор аренды земельного участка на условиях представленного истцом проекта договора. Решением суда, оставленным в силе постановлением апелляционной инстанции, исковые требования удовлетворены. Как видно из материалов дела, обществу принадлежит на праве собственности недвижимое имущество, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации прав на недвижимое имущество от 31.07.02. Основанием возникновения права явился договор купли-продажи от 23.07.02, заключенный истцом с другим юридическим лицом (обществом «Балтийская недвижимость»). В кассационной жалобе КУГИ сослался на наличие спора о праве на объект недвижимости, расположенный на данном земельном участке. Оставляя обжалуемые судебные акты без изменения, кассационная инстанция указала на правильность вывода суда о наличии у истца права аренды данного земельного участка, сославшись при этом на необоснованность довода КУГИ о наличии спора о праве собственности на объект недвижимости, расположенный на земельном участке, поскольку право собственности на недвижимое имущество за обществом «Балтийская недвижимость» признано судебным решением по делу № А56-9844/0210, договор купли-продажи от 23.07.02 в установленном законом порядке недействительным не признан, право собственности истца на объект недвижимости зарегистрировано в порядке, предусмотренном статьей 2 Федерального закона от 21.07.97 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», и не оспорено (дело № А56-37658/0212). Общество с ограниченной ответственностью обратилось в арбитражный суд с иском к Ленинградскому областному комитету по управлению государственным имуществом (далее - Леноблкомимущество) и Фонду имущества о понуждении заключить договор купли-продажи земельного участка. К участию в деле в качестве третьих лиц привлечены Ленинградский областной комитет по земельным ресурсам и землеустройству и Квартирно-эксплуатационная часть Выборгского гарнизона Ленинградского военного округа. Решением в удовлетворении иска отказано. К участию в деле в качестве третьего лица привлечены Северо-Западное отделение Российского фонда федерального имущества и Российский фонд федерального имущества. Постановлением апелляционной инстанции решение оставлено без изменения. Поскольку судом на основании материалов дела установлено, что заключенным между обществом и РФФИ договором купли-продажи высвобождаемого военного имущества оговорен порядок пользования земельным участком под объектом недвижимости и предусмотрено заключение договора аренды, суд обоснованно отказал истцу в иске о понуждении к заключению договора купли-продажи земельного участка (дело № А56-17376/01).

Если при заключении договора купли-продажи недвижимого имущества стороны определили правовую судьбу земельного участка, на котором расположен объект недвижимости, заинтересованная сторона вправе требовать заключения с ней соответствующего договора, касающегося пользования земельным участком на основании существующей договоренности. Разрешая споры о понуждении к заключению договоров купли-продажи земельных участков, суды руководствуются положениями статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации, согласно которой гражданам и юридическим лицам, являющимся собственниками объектов недвижимости, предоставлено исключительное право на приватизацию земельных участков, на которых эти объекты расположены, или приобретение права аренды на данные участки. Однако на практике возникал вопрос о том, к кому заинтересованная сторона должна предъявлять иск о понуждении к заключению договора купли-продажи земельного участка. В ряде случаев соответствующие иски предъявлялись к областным фондам имущества и российским фондам федерального имущества. Вместе с тем в соответствии с положениями пункта 1 статьи 217 ГК РФ имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества. Согласно пункту 3 статьи 28 Закона от 21.12.01 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» решение о продаже земельных участков принимается органом, принявшим решение о приватизации объектов недвижимости, расположенных на этих земельных участках. При этом Закон о приватизации не содержит положений о фондах имущества как продавцах государственного и муниципального имущества, за исключением указания в пункте 1 статьи 6 на то, что Правительство РФ может поручить выполнение функции по продаже приватизируемого федерального имущества от его имени специализированному государственному учреждению.

Определяя Комитет по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга (Комитет) надлежащим продавцом земельного участка, на котором находилась автозаправочная станция, собственником которой являлось общество «Гатчинская нефтяная компания», кассационная инстанция исходила из данных положений Закона и оставила в силе решение суда первой инстанции (при новом рассмотрении), которым Комитет, утвердивший план приватизации государственного предприятия «Комбинат автообслуживания», а следовательно, принявший соответствующее решение, обязан заключить с обществом договор купли-продажи земельного участка на условиях согласованного сторонами проекта. В иске к Фонду имущества Санкт-Петербурга и Российскому фонду федерального имущества суд отказал, не посчитав их надлежащими ответчиками по делу (дело № А56-36871/01). Общество с ограниченной ответственностью обратилось в арбитражный суд с иском к Комитету по управлению имуществом муниципального образования (Комитет) о понуждении заключить договор купли-продажи земельного участка на условиях проекта договора, представленного истцом. Решением суда между Комитетом и Обществом заключен договор купли-продажи указанного земельного участка. Постановлением кассационной инстанции решение отменено. В иске отказано. При этом суд кассационной инстанции, признав за истцом право на выкуп упомянутого земельного участка, указал на то, что ответчиком не принималось решение о приватизации объекта недвижимости, расположенного на спорном земельном участке и находящегося в собственности истца, а доказательства того, что право собственности муниципального образования на спорный земельный участок зарегистрировано в установленном законом порядке, истцом не представлены (дело № А56-25106/02). В следующем деле закрытое акционерное общество обратилось в арбитражный суд с иском к мэрии и Комитету по управлению государственным имуществом области (КУГИ) об обязании надлежащего ответчика заключить договор купли-продажи четырех земельных участков. В обоснование своих требований истец сослался на то, что ему на праве собственности принадлежат автозаправочные станции, расположенные на упомянутых земельных участках. Суд обязал мэрию города заключить с обществом договор купли-продажи земельных участков на условиях предложенного истцом проекта. Постановлением Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа решение отменено. Дело передано на новое рассмотрение в суд первой инстанции. При этом кассационная инстанция указала на то, что суд первой инстанции не проверил компетенцию мэрии по заключению договоров купли-продажи спорных земельных участков, не исследовал вопрос о том, входили ли автозаправочные станции, расположенные на спорных земельных участках, в состав какого-либо приватизированного имущества и каким органом принималось решение о приватизации государственного (муниципального) имущества. Суд также указал, что цена выкупа земельных участков при рассмотрении спора о понуждении заключить договор купли-продажи определяется не на день возникновения спора, как указал суд первой инстанции, а на дату вынесения решения, поскольку судебный акт должен соответствовать нормам права, действующим на момент его принятия, а суд указывает условия, на которых стороны обязаны заключить договор (дело № А21-2735/02-С2).

Согласно сложившейся практике при определении цены выкупа земельного участка суд исходит из того, что цена выкупа участка должна определяться на момент вынесения судом решения о заключении договора, то есть применению подлежит порядок расчета выкупной цены, установленный законодательством, действующим на момент вынесения судом решения, а не на дату подачи заявки.

Досудебный порядок заключения договоров

Статьей 445 ГК РФ, предусматривающей заключение договора в обязательном порядке, определен досудебный порядок заключения договора. В случае несоблюдения досудебного порядка суд в соответствии с положениями пункта 2 статьи 148 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации вправе оставить исковое заявление без рассмотрения. Практика Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа по рассмотрению споров о понуждении к заключению договоров в случае несоблюдения досудебного порядка заключения договора единообразна и построена на соблюдении требований названной нормы. Однако следует обратить внимание на следующее. В случае оставления иска без рассмотрения дело по существу не рассматривается, следовательно, суд не должен устанавливать обстоятельства, имеющие значение для разрешения спора и подлежащие доказыванию при рассмотрении спора по существу.

Закрытое акционерное общество обратилось в арбитражный суд с иском к КУГИ о понуждении заключить договор аренды нежилых помещений, ссылаясь в обоснование своих требований на уклонение от заключения договора аренды КУГИ, издавшего на основании решения городской комиссии по распоряжению объектами недвижимости распоряжение о предоставлении обществу в аренду нежилого помещения. Определением суда, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции, иск оставлен без рассмотрения в связи с несоблюдением истцом досудебного порядка урегулирования спора. В кассационной жалобе КУГИ просил исключить из мотивировочной части постановления апелляционной инстанции вывод, сделанный по существу. Суд кассационной инстанции удовлетворил жалобу КУГИ и исключил из мотивировочной части постановления апелляционной инстанции вывод о том, «что ответчик возложил на себя обязанность по заключению с истцом договора аренды». При этом кассационная инстанция указала, что установить наличие у КУГИ обязанности заключить договор в данном случае возможно только по результатам исследования обстоятельств и действий сторон, предшествовавших обращению общества с иском в суд, и что данный вопрос входит в круг обстоятельств, подлежащих доказыванию при рассмотрении дела по существу.

В особую категорию следует выделить споры по искам о понуждении к заключению договоров энергоснабжения (данные договоры в силу своей специфики носят публичный характер). Статья 426 ГК РФ к публичным договорам относит договоры, заключенные коммерческой организацией и устанавливающие ее обязанности по продаже товаров, выполнению работ или оказанию услуг, которые такая организация по характеру своей деятельности должна осуществлять в отношении каждого, кто к ней обратится (розничная торговля, перевозка транспортом общего пользования, услуги связи, энергоснабжение, медицинское, гостиничное обслуживание и т. п.). Коммерческая организация не вправе оказывать предпочтение одному лицу перед другим в отношении заключения публичного договора, кроме случаев, предусмотренных законом и иными правовыми актами. Отказ коммерческой организации от заключения публичного договора при наличии возможности предоставить потребителю соответствующие товары, услуги, выполнить для него соответствующие работы не допускается. При необоснованном уклонении коммерческой организации от заключения публичного договора применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 ГК РФ, согласно которым сторона вправе обратиться в арбитражный суд с соответствующим иском к другой стороне, заключение договора для которой является обязательным. Статьей 539 названного Кодекса предусмотрено, что договор энергоснабжения заключается с абонентом при наличии у него отвечающего установленным техническим требованиям энергопринимающего устройства, присоединенного к сетям энергоснабжающей организации, и другого необходимого оборудования, а также при обеспечении учета потребления энергии. Возможность заключения договора энергоснабжения напрямую связывается законодателем именно с наличием у абонента соответствующего энергопринимающего устройства, присоединенного к сетям энергоснабжающей организации, а также возможностью обеспечения учета потребленной энергии.

Кооператив обратился в арбитражный суд с иском к акционерному обществу об обязании заключить договор энергоснабжения. Решением суда иск удовлетворен. Постановлением апелляционной инстанции решение оставлено без изменения. Постановлением Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа названные судебные акты отменены. Дело передано на новое рассмотрение в суд первой инстанции. При новом рассмотрении суд удовлетворил исковые требования. Постановлением апелляционной инстанции решение отменено, Кооперативу в удовлетворении исковых требований отказано. Постановлением Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа постановление апелляционной инстанции отменено. Решение оставлено в силе. При этом кассационная инстанция исходила из наличия у кооператива соответствующих энергопринимающих устройств, а также объектов, потребляющих электроэнергию, и из положений статьи 539 ГК РФ (дело № 2762/1457/3414). Акционерное общество обратилось в арбитражный суд к ООО «Петербургрегионгаз» о понуждении перезаключить договор поставки природного газа. До принятия судом решения по делу истец заявил ходатайство об изменении исковых требований и просил понудить ООО «Петербургрегионгаз» заключить с ним договор на поставку природного газа. Суд удовлетворил ходатайство истца о принятии мер по обеспечению иска путем запрета ООО «Петербургрегионгаз» производить действия по отключению и приостановке поставок и транспортировки газа для акционерного общества и привлек к участию в деле в качестве третьего лица общество с ограниченной ответственностью (с одноименным названием). Решением суда иск удовлетворен. Постановлением апелляционной инстанции решение оставлено без изменения. Как следует из материалов дела, судебным приставом-исполнителем в рамках сводного исполнительного производства наложен арест на имущество общества с ограниченной ответственностью. Исполнительное производство судебным приставом-исполнителем окончено в связи с исполнением требований, содержащихся в исполнительном листе. На основании исполнительного листа Выборгского городского суда Ленинградской области по иску физического лица судебным приставом-исполнителем вынесено постановление о возбуждении исполнительного производства. Имущество, инвентарь и оборудование общества с ограниченной ответственностью, на которые наложен арест, изъяты и переданы на ответственное хранение. Настоящее исполнительное производство также окончено в связи с исполнением требований, содержащихся в исполнительном листе. Между ответственным хранителем имущества, инвентаря и оборудования общества с ограниченной ответственностью физическим лицом Карагаполовым А. К. и акционерным обществом заключен договор, согласно которому хранитель передал во временное пользование имущество для ведения производственной деятельности с правом самостоятельного заключения договоров, ведения коммерческой деятельности, эксплуатации оборудования и реализации готовой продукции. Акционерное общество направило в адрес ООО «Петербургрегионгаз» письмо с предложением заключить договор на поставку газа. Отказ ООО «Петербургрегионгаз» от заключения указанного договора и послужил основанием для предъявления настоящего иска. Оставляя без изменения обжалуемые судебные акты, кассационная инстанция указала на обоснованность вывода суда, понудившего истца заключить договор на поставку газа с ответчиком, и сослалась на то, что материалами подтверждены факт передачи истцу газопринимающего оборудования и оборудования для обеспечения учета потребления поставляемого газа, а также на то, что фактическим потребителем газа, поставляемого ответчиком посредством спорного оборудования, является в настоящее время акционерное общество, которое и производит оплату поставляемого газа, а закон не связывает возможность заключения договора энергоснабжения с наличием у абонента именно права собственности на энергопринимающие устройства (пункт 2 статьи 539 ГК РФ), в то время как отключение газа повлечет экономические и социальные проблемы (дело № А56-30700/02).

Обязанность заключения договора энергоснабжения может быть возложена непосредственно только на энергоснабжающую организацию.

ЖСК обратился в арбитражный суд с иском к ГУП «Топливно-энергетический комплекс» о понуждении заключить договор теплоснабжения. В обоснование своих требований истец сослался на отказ ответчика заключить с ним договор теплоснабжения горячей водой на условиях направленного проекта договора. К участию в деле в качестве третьего лица привлечено ОАО «Ленэнерго». Решением суда в иске отказано. Постановлением Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа решение отменено. Дело направлено на новое рассмотрение в суд первой инстанции. При новом рассмотрении суд в иске отказал. В кассационной жалобе ЖСК просит отменить решение и понудить ГУП «Топливно-энергетический комплекс» заключить с ним договор теплоснабжения. По мнению подателя жалобы, вывод суда о том, что энергоснабжающей организацией в отношении ЖСК является ОАО «Ленэнерго», а не ГУП «Топливно-энергетический комплекс», противоречит статьям 426 и 539 ГК РФ и не соответствует фактическим обстоятельствам дела. Постановлением Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа решение оставлено без изменения. Суд кассационной инстанции исходил из положений статьи 539 ГК РФ, предусматривающей обязанность энергоснабжающей организации подавать абоненту (потребителю) через присоединенную сеть энергию, положений статьи 1 Федерального закона от 14.04.95 № 41-ФЗ «О государственном регулировании тарифов на электрическую и тепловую энергию в Российской Федерации», согласно которым энергоснабжающей организацией признается коммерческая организация независимо от организационно-правовой формы, осуществляющая продажу потребителям произведенной или купленной электрической и (или) тепловой энергии, и установил, что на участке тепловой сети, к которой присоединено энергопринимающее устройство истца, производство тепловой энергии осуществляется ОАО «Ленэнерго», которому ответчик на основании договора оказывает услуги по передаче тепловой энергии потребителям через свою сеть. Также установлено, что у ответчика отсутствует возможность приобретения у других предприятий тепловой энергии для подачи истцу. Суд пришел к выводу об обоснованности отказа истцу в иске в связи с отсутствием у ответчика, не являющегося энергоснабжающей организацией, обязанности заключить с истцом договор теплоснабжения. удебная практика исходит из того, что поскольку абонент вправе передавать с согласия энергоснабжающей организации принятую энергию другому лицу, то по отношению к субабоненту он также является энергоснабжающей организацией, и отношения между ними с учетом аналогии закона в силу статьи 6 Гражданского кодекса РФ должны регулироваться договором энергоснабжения и предусматривают возможность обращения субабонента с иском о понуждении заключить договор энергоснабжения. Коллектив индивидуальных застройщиков (КИЗ) обратился в арбитражный суд с иском к Мэрии и Комбинату об обязании одного из ответчиков заключить договор о снабжении тепловой энергией (горячей водой) жилого дома. Решением суда производство по делу в отношении Комбината прекращено в связи с принятием судом отказа КИЗ от иска к данному ответчику. Суд обязал Мэрию в течение месяца после вступления решения в законную силу заключить с КИЗ договор энергоснабжения в редакции, предложенной истцом. Постановлением апелляционной инстанции решение оставлено без изменения. В кассационной жалобе Мэрия просила отменить принятые по делу судебные акты и передать дело на новое рассмотрение. По мнению подателя жалобы, Мэрия в силу закона не может являться энергоснабжающей организацией, поэтому истец не вправе требовать от Мэрии заключения публичного договора. Мэрия полагает, что КИЗ должен являться абонентом Комбината. Мэрия также указала, что Комбинат как энергоснабжающая организация не давал согласия Мэрии как абоненту на заключение договоров энергоснабжения с субабонентом - КИЗ. Постановлением Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа судебные акты оставлены без изменения. При этом кассационная инстанция, сославшись на положения статей 445, 539, 545 ГК РФ (предусматривается необходимость согласия энергоснабжающей организации на передачу энергии от абонента к субабоненту), указала, что поскольку Мэрия, являясь единственно возможным поставщиком теплоэнергии для КИЗ ввиду того, что энергопринимающее устройство, принадлежащее истцу, присоединено к тепловой сети Мэрии и не имеет общей границы с сетями Комбината, имеет возможность поставлять истцу тепловую энергию (горячую воду), а истец имеет возможность ее принимать. В материалах дела имеются доказательства о согласии Комбината на присоединение спорного жилого дома к тепловым сетям Мэрии и на передачу энергии от Мэрии (абонента) к КИЗ (субабоненту), следовательно, требование истца об обязании Мэрии заключить с ним договор энергоснабжения является обоснованным, а вы вод суда об удовлетворении заявленных КИЗ требований - правомерным (дело № А05-1936/03-72/24). Фонд научно-технических исследований и поддержки социальных инициатив (Фонд) обратился в арбитражный суд с иском к Жилищному агентству об обязании заключить договор о снабжении тепловой энергией (горячей водой) жилого дома. Отказывая в иске, суд исходил из того, что Жилищное агентство не является энергоснабжающей организацией. К участию в деле в качестве третьих лиц привлечены ОАО «Ленэнерго» и ГУП «ТЭК СПб». Апелляционная инстанция отменила решение суда и обязала Жилищное агентство в тридцатидневный срок с момента вступления постановления в законную силу заключить с Фондом договор теплоснабжения. Кассационная инстанция, оставляя без изменения постановление апелляционной инстанции, кроме обоснований, приведенных в предыдущем примере, также указала, что Жилищное агентство является организацией, осуществляющей эксплуатацию и ремонт тепловых сетей, что тепловые сети, по которым истец получает тепловую энергию (горячую воду), находятся на балансе ответчика, при этом ОАО «Ленэнерго» и ГУП «ТЭК СПб» никакими правами на указанные сети, через которые производится теплоснабжение спорного жилого дома, не обладают, и признала правомерным вывод суда апелляционной инстанции о недопустимости в данном случае отказа от заключения публичного договора (дело № А56-2074/02).

В соответствии с пунктом 2 статьи 445 ГК РФ в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен проект разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда. Из приведенной нормы можно сделать вывод, что энергоснабжающая организация, направившая проект договора потребителю энергии, не вправе обращаться в суд с иском о понуждении потребителя энергии заключить соответствующий договор. Однако при отсутствии договорных отношений энергоснабжающая организация не лишена права требовать от потребителя, чьи энергопотребляющие установки присоединены к сетям энергоснабжающей организации, возмещения стоимости отпущенной потребителю энергии.

Послесловие

Из приведенных примеров следует, что сложившаяся в Северо-Западном регионе судебно-арбитражная практика по рассмотрению споров, связанных с понуждением в установленных законом случаях к заключению договоров аренды, купли-продажи земельных участков, энергоснабжения, в целом является единообразной. Для обобщения судебной практики было использовано 19 кассационных производств (Санкт-Петербург и Ленинградская область, Архангельск, Вологда, Калининград, Республика Карелия, Псков). Е. О. Матлина, судья Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа Материал опубликован в журнале "Арбитражные споры" (официальный вестник ФАС СЗО).

Добровольно принятое стороной обязательство заключить договор или заранее заключенное соглашение сторон о передаче на рассмотрение суда возникших при заключении договора разногласий должны быть явно выраженными .

Замечание

В случае отсутствия у ответчика обязанности заключить договор или отсутствия соглашения о передаче разногласий на рассмотрение суда в принятии искового заявления о понуждении заключить договор (об урегулировании разногласий) не может быть отказано.

В этом случае суд рассматривает дело по существу и отказывает в иске, если в ходе процесса стороны не выразили согласия на передачу разногласий на рассмотрение суда.

Преддоговорные споры сторон рассматриваются судом и в тех случаях, когда проце­дура урегулирования разногласий по заключаемому договору, включающая их передачу на рассмотрение суда, специально предусмотрена в законе или ином правовом акте (напри­мер, в транспортных уставах и кодексах и изданных в соответствии с ними правилах пере­возки грузов в отношении заключения договоров на эксплуатацию подъездных путей, на подачу и уборку вагонов и др.) либо установлена соглашением самих сторон (ст. 446 ГК).

Понуждение к заключению договора само по себе в значительной мере препятствует пониманию договора как соглашения сторон. Исходя из толкования п. 4 ст. 445 ГК РФ суд выносит решение, принуждающее уклоняющуюся от заключения договора сторону заключить договор на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда. Таким образом, решение суда фактически подменяет договор (его часть) и определяет его содержание.

Исходя из этого, требование о понуждении к заключению договора по своему характеру является требованием о признании права. Суд в принятом решении не только подтверждает право одной стороны требовать заключения с ней договора, но и устанавливает права и обязанности сторон данного договора . Тем более, что заключенный на основе решения суда договор приводит к возникновению не только прав, но и обязанностей, в том числе и для стороны, требовавшей принудительного заключения договора.

При этом дополнительных действий сторон (подписание двустороннего документа, обмен документами, содержащими оферту и ее , и т.п.) не требуется.

Обязанность заключить договор возникает и в соответствии с добровольно принятым стороной обязательством, например, исходя из предварительного договора. Согласно п. 1 ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. В случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении уклоняющейся стороны к заключению основного договора (п. 5 ст. 429 ГК РФ). По поводу ограничения принципа свободы договора в предварительном договоре некоторые специалисты считают, что сторона свободна вступать или не вступать в предварительный договор. Ее обязанность в отношении будущего соглашения возникает только по ее воле и основана на добровольном акте.

В этом случае участника не принуждают заключить предварительный договор, он по своей воле принимает на себя обязательство заключить основной договор на условиях, выработанных в предварительном договоре, следовательно, должен исполнить возникшее обязательство.

Подобная ситуация предусматривается в ст. 552 ГК РФ, согласно которой по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования. В соответствии с п. 2 данной статьи в случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности либо предоставляется право аренды или предусмотренное договором продажи недвижимости иное право на соответствующую часть земельного участка. Таким образом, если договором продажи недвижимости определено, что на соответствующую часть земельного участка передается право аренды, то продавец - собственник земельного участка обязан заключить с покупателем договор аренды. Следует отметить, что ст. 552 ГК РФ не предусматривает санкции за неисполнение данной обязанности. В то же время, учитывая положение п. 4 ст. 445 ГК РФ, покупатель недвижимости вправе обратиться в суд о понуждении продавца к заключению договора аренды.

При уклонении от заключения договора довольно часто существует возможность реализовать такую процедуру, как принуждение к заключению договора, но при наличии определенных обстоятельств. Итак, как заставить заключить договор уклоняющуюся сторону?

Ситуации, в которых участник гражданского оборота (неважно, будь это гражданин или организация), обязан, но при этом отказывается заключить договор с контрагентом, довольно часто встречаются в практике.

Прежде всего, необходимо отметить, что иск о принуждении к заключению договора имеет перспективы только в том случае, если обязанность заключить договор четко обозначена в законе или другом договоре.

Публичный договор

Закон как правило говорит о таких обязанностях в отношении публичных договоров (например, розничная купля-продажа или договор ОСАГО), то есть договоров, которые лицо обязано заключить со всяким, кто обратиться к нему с таким предложением.

Однако обязанности по заключению договора могут вытекать не только из публичных, но и других договоров, например, из договора аренды (найма жилого помещения) при реализации арендатором (нанимателем) преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок. Как правило, закон устанавливает условия такого договора (в том числе, существенные), так как они в любом случае должны быть согласованы. Условия могут быть обозначены в законе и подзаконных нормативных актах.

Предварительный договор как форма обязательства заключить договор (основной)

Договорная обязанность заключить договор основывается на такой довольно популярной конструкции, как предварительный договор . Единственной его обязанностью может быть обязанность заключить договор в будущем. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора.

Обязанность акцептовать оферту

Предмет доказывания при предъявлении иска о понуждении к заключению договора

Заявление о принуждении к заключению договора должно содержать подтверждение следующих юридически значимых фактов:

• Наличие у лица обязанности заключить договор (как мы выяснили, обязанность может быть из закона или договора);
• Направление истцом оферты ответчику в соответствии с правилами гражданского законодательства (как правило, необходимо именно документальное подтверждение – почтовая переписка, электронная – если возможно точно установить получателя);
• Неполучение акцепта или протокола разногласий к договору, либо получение такого протокола, но несогласие с его положениями;
• При получении протокола разногласий и в случае несогласия с ним, - соблюдение тридцатидневного срока на обращение в суд;
• Уклонение от обязанности заключить договор (связано с пунктами 2-4, но при этом несет другую нагрузку – должен быть выраженный отказ ответчика от заключения либо уклонение, необходимо доказать, что ответчик действительно получил оферту);
• Конкретные условия, на которых суд обяжет заключить ответчика договор (как минимум – существенные условия, поименованные в качестве таковых в законе). Суд не может обязать заключить договор на произвольных условиях, договоренности о которых не было в предварительном договоре или которые не указаны в законе.

Таким образом, если контрагент не хочет заключать договор, необходимо исследовать все вышеуказанные обстоятельства с целью выявления возможности произвести понуждение к заключению договора.

Государственная пошлина по делам о принуждении к заключению договора

В судах общей юрисдикции предусмотрено, что при предъявлении такого иска госпошлина взимается в размере:
300 рублей - для физических лиц (граждан)
6 000 рублей - для юридических лиц (организаций)
В арбитражных судах - 6 000 рублей (пп. 2 п. 1 ст. 333.2 НК РФ)

Договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда.

Отказ от заключения договора — чем грозит?

В случае отказа от подписания (заключения) договора одним из последствий уклонения от заключения договора является возмещение убытков , связанных с уклонением другой стороны от заключения договора.

В случае если требование истца будет удовлетворено, неправомерно отказавшее в заключении договора лицо будет обязано заключить договор, возместить все судебные расходы. Если предварительным договором предусматривалась неустойка , то она также может быть взыскана.

Если вам нужен юрист или адвокат по делам о принуждении к заключению договора, позвоните нам по телефону. Вы можете задать вопрос юристу прямо на нашем портале. Мы проводим платные юридические консультации и предоставляем юридические услуги по судебному представительству в Екатеринбурге и других регионах. Консультация юриста с помощью онлайн — консультанта предоставляется бесплатно. Мы поможем вам лично или можем посоветовать квалифицированного, надежного, опытного, компетентного в конкретном споре юриста или адвоката .

Судебная практика по принуждению к заключению договора

Примеры судебных решений по принуждению заключить договор:

• В удовлетворении исковых требований общества о понуждении к заключению договора отказать.

Исковое заявление о понуждении к заключению договора

Скачать пример искового заявления о принуждении заключить договор можно на странице